界面新闻记者 | 王妤涵 凤凰策略
“从2022年房地产行业进入下行周期以来，整体市场面临需求承压，信心波动的多重挑战。华润置地将全力执行战略转型升级，从资产持有者向资产管理者转型”，华润置地董事会主席李欣在中期业绩说明会上指出。
这一战略转型的成效，在上半年的成绩单中已有所显现。8月27日，华润置地发布2025年中期财务报告并召开业绩发布会，期内，公司实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2%；但受开发销售业务影响，股东应占核心溢利同比下降6.6%至100亿元。
中期部分财务摘要 图源：财报原文
具体来看，作为传统营收主力，华润置地上半年的开发销售型业务整体呈现“规模增长、盈利承压”特点。
财报数据显示，上半年该板块实现营业额743.6亿元，同比增长25.8%，在总营收中的占比仍高达78.3%。
然而盈利端表现却不尽如人意。上半年该业务核心净利润同比下降23.8%至39.8亿元，毛利率为15.6%，同比提升3.2个百分点。受此影响，上半年华润置地的综合毛利率增长1.8个百分点至24.0%，此前因开发业务影响，综合毛利率已连续七年下滑。
从拿地动作来看，华润置地继续坚持聚焦高能级城市策略凤凰策略，上半年新获取项目18个，全部位于一二线城市，权益拿地金额同比提升76%。
截至今年6月底，华润置地开发销售土储达4119万方，其中一二线城市占比70%；可售货源3894亿元，其中88%位于一二线城市，住宅占比72%，已售未结转货值3064亿元。
销售方面，上半年实现签约销售额1103亿元，签约面积412万平方米。截至报告期末，公司已销售尚未结算的签约额为2513.7亿元，预计其中1595.3亿元将在下半年结算。
华润置地管理层在业绩会上强调：“短期内，房地产开发销售业绩仍是公司现金流的重要来源，也是支撑其他业务拓展的基础”，这一表态也反映了华润置地对开发业务的明确定位。
在传统开发业务承压之际，华润置地近年来着力培育的经常性业务已经开始显现实质性支撑，成为业绩亮点。
报告期内，经常性业务（包括经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务三大方面）总收入为205.6亿元，同比增长2.5%，虽然占总营收的比重只有两成左右（21.7%），但却贡献了60.2亿元的核心净利润，占比超六成，成为公司重要的盈利支柱。
据界面新闻查阅历年财报发现，自2023年开始，华润置地便在财报将经常性收入单列出来，原因之一就是该业务收入在过去几年间持续的稳步增长。在今年3月份公布的2024年年报中凤凰策略，经常性业务利润贡献占比还在四成左右，半年时间这一比例就提高了近二十个百分点，显示出公司业务转型正在加速。
具体来看，经营性不动产和资管业务是华润置地业绩和长期稳定现金流的主要贡献者。
报告期内，经营性不动产业务实现营业额121.1亿元，同比增长5.5%。其中购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，整体经营利润率65.9%，创历史新高。
截止今年6月底，华润置地旗下在营购物中心数量94座，其中上半年新开业购物中心2座。据界面新闻了解，下半年公司预计还有4座购物中心开业，并且未来每年都会保持新开6个左右购物中心的节奏，持续扩大商业地产布局。
资管业务方面，截至6月30日，华润置地资产管理规模达到4835亿元，较2024年末增加214亿元。目前华润置地正在推进公募REIT的常态化扩募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多类产品。
在轻资产管理业务方面，华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活，也迎来了营收利润双增长。
报告期内，华润万象生活实现营业收入85.24亿元，同比增长6.5%，核心净利润增长15%至20.11亿元，市值及市盈率稳居行业首位。截止期末，万象生活在营购物中心达125座，其中53座零售额稳居当地市场第一。
生态圈要素型业务方面，主要涵盖文体场馆代运营、城市代建、租赁住房等多个板块。
报告期内，华润置地旗下文体场馆运营实现营收5.1亿元，在管项目19个，在管面积437万平方米；城市代建业务实现营业额4.8亿元，期末在管面积7992万平方米，新签政府代建面积位列行业第一；租赁住房业务实现营业额4.15亿元（含轻资产管理项目），全国15城在管项目房间数8.5万间。
数据来源：WIND 界面新闻整理制图
债务管理方面，截至6月30日，公司总借贷为2812.7亿元，持有银行结余及现金为1202.4亿元，公司股东应占权益为2762.3亿元，净有息负债率为39.2%，加权平均债务融资成本较2024年底下降32个基点至2.79%，保持在行业较低水平。
在融资成本上，加权平均债务融资成本较2024年底下降32个基点至2.79%，进一步降低。这一融资成本优势在当下民营房企融资难、融资贵的背景下尤为珍贵，为公司提供了明显的竞争优势。
展望下半年，华润置地管理层保持乐观态度，“我们对于全年的销售目标始终坚定信心，继续坚持行业前三的目标不动摇”。
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责任编辑：郭建 凤凰策略
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